不動産投資で医師の税金対策をする際のポイントは？

病院勤めをしている医師であると、どこから自分のPHSや携帯の番号が漏れたのか、業者からしつこく不動産投資による税金対策の電話がかかってくることがあります。

ここでは、それら不動産投資が税金対策に本当になるのかを考えていきます。

この記事の目次

不動産による医師の税金対策

不動産には大きく、

1棟もの(マンション1棟をまるまる建物土地から購入して賃貸に出す)
区分もの(マンションの1区分(部屋)のみを購入して賃貸に出す)

の２種類に分けることが出来ます。

そして電話でしつこく勧誘をしてくる業者が扱っているのは決まって新築の区分です。
これがどのように税金対策になるのでしょうか？

不動産を購入すると特に購入した初年度は、初期費用に加え減価償却が家賃収入を大きく上回り、大きな赤字になります。
赤字になったら意味がないと思ってしまいがちですが、そうではなく、この赤字が医師の所得に合算されるため、見かけの所得を減らすことができ、結果、そこにかかる所得税を抑えることができるのです。

【医師限定】書籍「忙しい医師のための不動産投資」無料プレゼント！

医師が不動産業をするメリット

hudousan

税金対策(節税)になる。
団体信用生命保険を付けることによって生命保険代わりになる。
インフレ対策になる。

というメリットが挙げられます。
これらは決して誤りではありません。
むしろポートフォリオの１つとしてご自身の資産の一部を不動産に換えることは、
資産管理運用の点においても、やるべきことなのかもしれません。

では、そういった業者が紹介する区分不動産の案件の何が問題なのか？

まず不動産を売ろうとしている業者は、電話先の顔も名前も知らない医師のために、節税して欲しいと本気で考えているでしょうか？

当然Noです。

医師はお金を持っている傾向にあり、さらに常勤医というステータスは高く、銀行から多額のお金を貸してもらえます。
そこを逆手に、利用しようとしているのです。

なぜしつこく電話をしてくるのでしょうか？

それはもし売れれば、売り値の数％の手数料を貰えるからです。
不動産は単価が高いため例え数％でも大きな額になります。
100回電話して1回でも売れれば、いえ1000回に1回でもそれは大きな利益になるのです。
だから、しつこく電話をして、面談に持ち込もうとしてくるのです。

さらに、そういった業者が扱う物件は、当然かなりの利益が上乗せされて売られています。

また、上記メリットにも落とし穴があります。
税金対策になるのは、主に新築不動産を購入した初期の年度だけであり、当然5年も経てば、家賃は下がりますし、空室のリスクも生じて来ます。

そもそも、探してみればお分かりになると思いますが、よい不動産物件は一瞬でなくなります。

と申しますか、よい物件は下流まで流れて来ません。

医師であっても不動産業界で素人であれば上流の情報はほぼキャッチできません。
特にここ数年の不動産人気、物件の価格上昇に伴い、投資の意味でのよい物件は皆無です。

業者に回り、電話営業しないと売れないような物件にはまず価格で相当な利益が上乗せされており、明らかにカモにされるだけだとお分かりだと思います。

【医師限定】書籍「忙しい医師のための不動産投資」無料プレゼント！

関連記事）医師の資産形成　マイホーム購入

医師が不動産業をするならば

また、ポートフォリオの１つとしての不動産投資というものは、金持ち父さん貧乏父さんでも言われているように、毎月ポケットにお金を入れてくれるものでなければ資産とは言えません。

つまり、「持ち出しで」「赤字を合算して」「税金対策に」と言っている時点でそれは資産ではないということです。
むしろ、不動産業をしているのに、毎月ポケットからお金を持っていかれて(赤字で持ち出し)いる時点で、それは負債とも言えます。

医師が不動産業をやるならば、

一瞬で売れるような物件を上流で掴む、そのための準備をする(勉強をする)。
区分という規模ではなく一棟規模で考える(節税ではなく本格的に不動産業を営む)。

しかしながら、アベノミクスにより国の借金を少しでも減らそうと、インフレにしようとする流れがあり、実際、円安傾向になっています。
この時代の流れにおいては、一概に新築区分はダメとも言えないのです。

国の借金を減らしたい→円安にする。
インフレにしたい→お金の価値を下げる。

つまり、円の価値が下がる流れです。この流れにあっては、現金を保有することは得策とはいえず、むしろ借金がある方がよいということにもなります。また、ものの価値は上がるので、現金をものに交換しておいたほうがよいということにもなります。

その１つが不動産です。

関連記事）
・医師の正しいポートフォリオ
・医師の資産形成、資産運用

前述のように、中古物件は一棟ものであってもよいものがあれば一瞬で売られ、下流にはよいものが流れて来ません。また、中古の場合、大規模修繕のリスク、空室のリスクが新築よりも大きくあり、エンドユーザーである素人にはとても手が出せるものではありません。利回りや販売の直近の空室率などはいくらでも調節できるのです。

一方、新築であれば、買う場所と値段を間違わなければ、このようなリスクを軽減できることがあります。ただし、新築だからということで、新築プレミアムといって家賃が高い傾向にあります。その家賃は5年後、10年後も続くわけではありません。
そういった点で、持ち主の都合で2−3年で売られた中古区分を探すのもよいかもしれません。

買う場所ですが、基本的には、駅近の東京・大阪・名古屋で抑えましょう。他の大都市であってもとにかく交通の便が良い・今後人口が減らないだろうところを選ぶのが大原則です。

また、値段ですが、業者が利益を上乗せしていないかを見極めることが大事です。そのためには、直売りである業者を選びましょう。自分たちで売れない業者は、販売代理に任せるということになりますが、そうすると価格が上乗せされるということになります。

また、不動産には、団体信用生命保険という生命保険がついており、生命保険の見直し、保険費用の削減にも用いることができます。

医師は、常勤医であれば銀行の評価は非常に高く、いわゆるお金を借りられる職業です。この時代の流れを見極めると、借りれるだけ借りた方がよい、医師や公務員などはその点で非常に恵まれていると言えます。借りたくても借りられない人がほとんどなのです。

ただ、医師をはじめ借金ができる属性にある職業の人たちは、ファイナンシャル・リテラシーが欠けており、正しい判断ができない人も多くいます。

何事もバランスです。
日々の診療にも全力を尽くしながら、ご自身の資産にも少しは興味を持ち、勉強することも必要だと考えます。

不動産投資は、かなり大きな買い物となりますので、既にやっている人に教えてもらったり、セミナーに参加したり、教材を購入して、とにかく勉強する必要があります。